1.) Henüz muris adına kayıtlı bir taşınmazın varislerinden bir bölümünün satış vaadinde bulunması durumunda; satış vaadi sözleşmesi tapuya nasıl şerh verilebilir, satış vaadi sözleşmesinde satış vaadi alacaklısının tapuya şerh verebileceği hükmü var ise, satış vaadi sözleşmesinden başka ne tür belge istenecektir, ne tür yol izlenecektir?
a.) Örneğin veraset ve intikal ilişiğinin kesilmesi istenebilir mi?(İştirakin çözülmesi düşünülmemektedir)
b.) Satış vaadi şerhinden önce intikal yapılması şart mıdır?
c.) Noterlik müesseselri satış vaadi yaparken beyan değeri istemektedirler. Bazen sözleşme bu değerin üzerinde de yapılmaktadır. Tapuya şerh verilirken beyan değeri mi, sözleşme değeri mi esas alınacaktır?
c.) Belediyeden borcu yoktur yazısı gerekli midir? (Mülkiyet el değiştirmemektedir, belki hiç değişmeyecek, belki de beş yıl sonra şerh te silinelecektir, yani bir tasarruf işlemi söz konusu değildir, hal böyle iken veraset intikal ilişiği ve belediyeden borcu yoktur yazısı istenebilir mi? Ayrıca sözleşmede bir değer var iken, belediyede tekrar beyan değeri istemek gerekir mi?
d.) Satış vaadi şerhi için gereken harç miktarı ne kadardır?
e.) Noterlik müessesesi dışında, tapuda da satış vaadi düzenlenebilir mi?
f.) Satış vaadi sözleşmesi alacaklısının iştiraki çözmek hususunda dava açma yetkisi var mıdır, nasıl dava açabilir?
g.) Satış vaadi sözleşmesi, iştirak çözülmediğinden uzun süre kalacak ve şerh te resen terkin edilecekse, satış vaadi alacaklısının verdiklerini alması veya tapu alması nasıl mümkün olabilir?
h.) Satış vaadi sözleşmeleri beş yıl geçtiği halde tapudan resen silinmemektedir, neden?
Yukarıdaki soruların tümüne veya ilk kısımlarına veya dilenilen bölümlerin cevaplanmasını rica ediyorum..

Merhaba!

Aslen esas olan tapu kütüğünde adına kayıtlı olmayan bir taşınmazın satış vaadine konu edilmesi mümkün olmakla birlikte sözkonusu satış vaadinin tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için satış vadinde bulunan adına tapu kütüğünde tescilin varlığını aramak gerekmektedir. Örneğin A'nın satış vaadi suretiyle iktisap ettiği taşınmazı daha adına tescil ettirmeden B'ye yaptığı satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi mümkün değildir. Ancak M.K. 705. maddesi (Eski 633. mad.) "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrÜ® icra, işgal, kamulaştırma hÜ¢lleri ile kanunda öngörülen diğer hÜ¢llerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hÜ¢llerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
maddenin son cümlesinden ben her ne kadar tescilsiz iktisaplarda da tasarufta bulunulabilmesi için tapuya tescilin şart olduğu anlasamda. Genel Müdürlüğümüzün aksi yönde talimatları bulunmaktadır. (Muris adına kayıtlı gayrimenkullerin satış vaadine konu edilip bunun tapu kütüğüne şerh verilebileceği doğrultusunda.) Bu talimatlar karşısında satış vaadinin bir tasarruf şekli olmadığını düşünmek gerekiyor kanısındayım.

Taşınmazın Belediye'ye olan borçları ile tapu olarak ilgilenmiyoruz. Vergi borcu nedeniyle kanu hacizi işlenmediği müddetçe.

492 sayılı harçlar kanunun 12. madesine göre "Satış vaadi sözleşmeleriyle, irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından, bedelsiz olanlarından kayıtlı değerden" binde 5,4 oranında harç tahsil edilir. buradan da anlaşılacağı üzere satış vaadi sözleşmesinde yapılan değerin emlak vergisi değerinden az olup olmadığını aramak gerekir.

Tapu Sicil Tüzüğünün 55/c maddesine göre "Alım (iştira),sözleşmeden doğan ön alım (şuf'a),satış vaadi,bağışlama vaadi ve kat karşılığı inşaat hakkı için noterce düzenlenmiş sözleşme" aranmalıdır hükmü karşısında sözlemenin tapu sicil Müdürlüklerince düzenlenemeyeceği anlaşılmalıdır. Noterlik Kanunun 60. maddesinin 3. fakrası da bu görevi noterlere vermiştir.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi sırasında veraset intikal vergi ilişiğini aramak yersiz olur. Ancak Hükmen veya rızaen alıcı adına tescili talep edildiğinde VİV ilişiğini kestirmek gerekir.

Satış vaadi lehdarının vaade konu taşınmazın adına tesciline karar verilmesi yönünde dava açma yetkisi vardır. Yine mahkemeden tescil için gerekli ön işlemler mevcut ise bunlarıda talep etme yetkisi vardır. İsim tashihi ve iştirakin feshi gibi. Gerisi mahkemenin takdirine...

Satış vaadi sözleşmesi'nin kütüğünden terkininde 492 Sayılı Harçlar kanununun 14. pozisyonu gereğince terkin harcı alınması gekerir. Harcın mutabı işlebi talep edendir. Bu nedenle Tapu Sicil Müdürlüğünce re'sen terkin edilmez. Yine terkin talebi olduğunda satış vaadi ile ilgili olarak mahalli hukuk mahkemelerinden bu konuda dava açılıp açılmadığını yazılı olarak aramak doğru olacaktır. Ve yine bkz. "Tapu sicil müdürleri taleple yükümlü olmaları yanında terkin işleminin gerektirdiği harcın ödenmesinden de sorumlu olduklarından beş yıllık süreyi dolduran satış vaadi şerhlerinin tapu sicil müdürlüklerince re'sen terkini mümkün değildir. (TKGM. 1.6.1995 T. 2135 sy. Talimat)"

Yine vaad lehdarının herzaman için vadin yerine getirilmesi mümkün olmadığı durumlarda sözleşmede belirtilen tazminatları mahkemeden isteme hakkı vardır. Sözleşmede tanminat kararlaştırılmamış ise sözleşme bedeli faizi ve ispatlanabilen zararların tanminini satış vaadinde bulunandan talep ve dava hakkı her zaman saklıdır.

Kolaylıklar dilerim...

Bir husus daha var, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilirken, sözleşmede bir değer var iken, tekrar beyan değeri (belediyeden) istenir mi?

Mahaba!

Yukarıda bu hususu açıklamıştım.

492 sayılı harçlar kanununda sözleşmede yazılı değer ve kayıtlı değerin yüksek olanından harç alınır. Hükmü nedeniyle sözleşmede yazılı değerin kayıtlı değerden düşük olup olmadığının tesbiti amacıyla belediyeden emlak vergi değerini gösterir bir belge almak gerekmektedir.

Kolaylıklar dilerim.